回归声疾，调控策紧。曾经风光无限的房地产业，近年来经历了“冰火两重天”，全民炒房、“只赚不赔”等现象正在悄然终结。不过，借助于中国经济的深厚积累和城市化的快速进程，中国楼市依然有着巨大的发展空间，但其“转型发展”已属必然。
楼市三大“神话”终结
“被土地管理部门罚款，被债主追着讨债，这种日子谁愿意过？可在房地产资金紧张的大环境下，我们也想不出法子了。”一家在长三角布局的房企负责人邵传林说。他的企业在镇江丹徒龙山景区收购开发了一个大型度假村项目，但至今他仍没有付清按协议应于去年６月就支付的收购款项。因无法按时支付土地款项，公司已被土地管理部门处以高额罚款，至今仅取得了一小部分土地的土地证。
邵传林坦言，资金紧张已成为最棘手的问题，同业间的资金拆借已没有可能，银行对房地产项目的贷款不仅审批苛刻，贷款额度也明显缩小，“全行业都陷入‘缺钱’境地”。
类似遭遇在大型房企中也不少见，典型如绿城。数据显示，绿城集团２０１１年累计销售金额为３５３亿元，较上一年降幅超过３０％。曾在２００９年喊出“三年赶超万科”的绿城，去年在大型房企中的排名已经跌出了前二十。为缓解资金压力，去年年底至今年年初的一周之内，绿城连续出售了５个项目的股权。
严厉调控之下，中国楼市的种种“神话”正在破灭。其一，“以钱炒钱”模式的终结。绿城等房企“狂飙突进”的一大动力就是高杠杆率。但一旦资金面全面卡紧，高负债率的危机便会逐渐暴露。绿城“高举高打”陷入困境，值得反思。
其二，“只赚不赔”现象的终结。两三年以前，房地产业堪称“吸金池”。而眼下，越来越多企业被迫退出。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至２０１１年１０月底，武汉的在册房企比２０１０年同期减少了２００余家。北京、上海等地也有大量房企项目公司甚至母公司退出楼市。
其三，“全民炒房”时代的终结。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为１６％，比２０１０年进一步下降。严厉的限购、越来越高的购房门槛以及风险意识的逐渐提高，让不少人对楼市望而却步。
低谷多年未见 机遇仍在眼前
中国楼市已迎来一个新的低谷。统计数据显示，近１０年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在１０％以上，特别是楼市繁荣的２００５年和２００９年，增幅更是高达４０％以上。而２０１１年全国商品房销售面积为１０．９９亿平方米，仅增长４．９％，增速回落５．２个百分点，比１月至１１月回落３．６个百分点。如此情景，仅比金融危机影响下的２００８年楼市好一些。
再如，去年全国房地产开发企业完成新开工面积１９．０１亿平方米，同比增长１６．２％，增幅大幅回落２４．５个百分点，低于近年来的平均增幅。在房地产调控政策不放松的情况下，房地产开发企业对市场预期悲观。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，考虑到去年土地成交、企业资金等情况，预计２０１２年全国房地产开发企业的新开工面积将出现１０年来的首次负增长。
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹说：“过去十五年中国房地产业的高速增长，背后是中国的城市化。在这过程中，地价、房价均快速上涨，开发商大规模圈钱、圈地。但是，从２０１２年开始，这种只重规模的商业模式已经结束。”
另一方面，调控楼市不是简单打压。业内人士指出，中国房地产业的拉动力，短期内难以被其他行业替代。从消费上看，全年每年房地产市场销量总额是汽车市场的４倍、旅游市场的６倍多；从投资看，在固定资产投资中，房地产业占四分之一强。此外，在地方财政来源中，土地出让金能占到四五成之多。与此同时，商品住宅的供应仍处于相对短缺，“增加普通商品住房”的供给仍是当务之急。
复地集团董事长张华说：“中国楼市的“黄金时间”已经过去了，但未来一段时间依然是发展的好时机。”专家建议，一方面要降低经济对房地产的依赖度，另一方面要避免长期用行政手段对楼市简单进行打压。
转型可促进健康发展
１月３１日的国务院第六次全体会议要求，“采取有效措施增加普通商品房供给”。决策层的信号，已充分为市场所感知。
去年，复地集团在长沙、南京、杭州等地频频出手砸下７２亿元，不断加大土地储备。张华认为，市场越是波动，就越是充满机会。复地不会因为宏观调控而改变发展战略，但在战术上会根据形势变化作出有针对性的调整。
“在产品上，要提高刚性需求住房的比重；销售上，要加快销售进度，注重‘跑量’；此外，我们还会在产业地产上发力，预计今年在上海就有四个项目投入销售。”张华说。
潘石屹则提出，随着房地产业进入“下半场”，新的发展模式一定是把精力全部投入到产品上来，投入到产品的创新、设计、质量上来。他还提出，中国房地产企业应该学习美国的苹果公司。
中国房地产研究会副会长顾云昌预测，未来房地产市场可能发生三个变化：一是卖方市场向买方市场转移，导致竞争加剧，洗牌加快、利润摊薄；二是融资渠道多样化，除了银行融资，将更多地依靠社会的资金；三是市场布局立体化趋势，产品业态布局多样化，房企转型契机出现。
专家提出，房子让不同收入家庭买得起、租得起，才称得上是合理价位。现在既要挤泡沫，又要使供应产品更加合理，这样才能使房地产市场真正健康发展。
